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任志强:9月房价将上涨 区域阶段性供不应求

8月4日,苏州市国土资源局发布公告,对2宗位于姑苏区劳动路南的地块组织公开网上挂牌出让,出让土地面积共计约23.13万平方米,两地块总起始价约46亿元,楼面价接近2万/平方米。

  从6月初恢复二季度土地拍卖开始,苏州土地呈现出升温趋势。首场土地拍卖,在2小时不到的时间里,苏州市土地储备中心吸金130亿元。趋势延续至7月。

  7月初,苏州园区的土地以111.23%的溢价率成为该区域的地王。一位不愿透露姓名的开发商在接受21世纪经济报道记者采访时称,在这块土地拍卖前半个月,该公司在苏州的项目正准备开盘。后来,这块地的价格出来以后,该楼盘直接每平方米加价2000元,当天去化率达到60%。

  早前,九龙仓集团副主席周安桥在接受21世纪经济报道记者采访时表示,一二线城市土地价格增长得很厉害,面粉比面包贵;在一些城市,按照现在的土地市场行情,楼市需要相当程度的上涨,才能匹配今天的土地价格。

  事实上不唯苏州,个别城市、个别区域的土地市场已经回暖。新地王频频诞生,即使去年流拍的土地也加价重新上市。

  7月28日,央企信达以总价33.6亿的价格拿下滨湖区BH2014-05号地块,该地块楼面价达到7295元/平方米,成为“双料地王”。7月29日上午,郑州福鸿元商贸有限公司以约6.06亿元摘得郑政经开出(2014)026号地块,溢价率142.17%,按最大容积率3.5计算,该地块楼面价3235.68元/平米,每亩单价约755万元,打破此前绿地所拿地块每亩669.2万元的单价,成为经开区新晋“地王”。7月31日,碧桂园经66轮竞价,11.05亿元拿下广州南沙湾区块海港大道东侧地块,宗地面积达6.25万平米,成为南沙新地王。8月4日,广州南沙以38860万元挂出2宗地块,其中1宗为去年流拍的2014NJY-7地块,属于住宅用地,再次出让时起拍总价较之去年贵了400万元。

  当下土地市场上的热度,难以从官方公布的数据中找到端倪。一则因为有时间差,7月份的土地拍卖情况将反映至三季度的数据中,10月份才能公布。二则因为是平均数,根据国土部下属的中国土地勘测规划院城市地价动态监测组发布“二季度全国105个主要城市的地价监测报告”显示,2015年度第二季度全国地价水平整体稳步上升,各用途地价环比增速呈上升态势,同比增速则持续放缓。数据显示2015年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。

  值得关注的是,高华证券通过对302个主要城市土地购置活动的监控发现,在连续13个月同比下降后,6月份土地出让金额转为正增长,环比上升103%,同比上升19%。土地出让金的上涨主要是因为成交均价环比上升60%所致。

  对市场趋势做出判断时,原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强最关注的是环比数据的变化。环比数据的改变常常意味着新趋势的确立。他在不久前接受21世纪经济报道记者采访时称,至多进入9月份,许多城市就会出现房价环比和同比的增长。

  市场的分化亦很明显。以库存量较大的长沙为例,长沙市国土资源网上交易系统数据显示:2015年上半年,长沙城区共挂牌出让28宗地块,已成交地块23宗,成交总面积同比下降约45%,近五年内仅多于2012年上半年;成交总金额同比下降约78%,创下自2011年以来的最低值。7月7日,从湖南中原研究中心发布的《中原集团半年刊》中数据可知,截至2015年5月,长沙楼市的库存量为1731万平方米,库存消化周期仍长达20个月。

  国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受21世纪经济报道记者采访时表示,从需求来看,以居住为目的购房需求不可能呈现出爆发式地增长;而投资性的需求也在逐渐消失。房价失去了暴涨的基础。无论地价和房价,都和宏观经济水平和购房者的支付能力密切相关。这些因素恰恰在过去房价暴涨时期是被忽略的。

  不过,邹晓云认为一线城市的地价上涨也很正常。事实上,公布了2015年计划供地情况的三个一线城市中,北京计划供应居住用地1200公顷,同比下降27.27%;上海计划供应居住用地600公顷,同比下降20%;广州计划供应居住用地524公顷,同比下降24.21%。

  在市场不好时,地方政府不仅放慢了推地节奏,也暂缓了一些区位良好地块的出让,开发商也减少了拿地。而在市场转好之时,部分区域会出现阶段性的供不应求。这亦是任志强判断房价上涨的因素之一。